Renter på seniorlån: slik fungerer de
Renten på et seniorlån betaler du ikke fra måned til måned. Den beregnes og legges i stedet til lånet, slik at hele beløpet med oppsamlede renter først gjøres opp den dagen boligen selges. Her forklarer vi hvordan renten virker, hvorfor den ligger over et vanlig boliglån, og forskjellen på nominell og effektiv rente, uten at vi lover deg en bestemt sats.
Hvordan fungerer renten på et seniorlån
Renten på et seniorlån trekkes ikke fra kontoen din hver måned, slik den gjør på et vanlig lån. I stedet beregnes den løpende og legges oppå lånet ditt, og hele summen gjøres opp først når boligen selges.
Tenk på det som et lån du får lov til å la ligge urørt. Du henter ut en del av boligverdien, og fra da av påløper det renter på beløpet, akkurat som på annen gjeld. Forskjellen er at du slipper å betale dem underveis. Banken lar rentene stå og vente, og de blir en del av gjelden som til slutt dekkes av salgssummen.
Nettopp derfor merker du ingen fast renteregning i hverdagen. Det er også hele poenget med et seniorlån for mange, at pensjonen får være i fred mens du likevel frigjør penger. Baksiden er at gjelden vokser stille i bakgrunnen, og det er verdt å forstå godt før du bestemmer deg. Vil du regne på hva du kan hente ut, finner du en enkel kalkulator og mer om seniorlån på forsiden.
Renten samler seg opp
Du betaler ingenting løpende. Renten legges til lånet og gjøres opp når boligen selges. Inntekten din spiller ingen rolle for å bære den.
Renten betales hver måned
Du betaler renter og avdrag fortløpende, og banken vurderer om inntekten din tåler den månedlige regningen.
Hvorfor er renten høyere enn på et vanlig boliglån
Renten på et seniorlån ligger over et ordinært boliglån fordi banken ikke får løpende nedbetaling og dermed bærer en større risiko over lengre tid.
På et vanlig boliglån får banken penger tilbake hver eneste måned, og gjelden krymper jevnt. På et seniorlån skjer det motsatte. Banken betaler ut penger og får ingenting tilbake før boligen en gang selges, kanskje mange år fram i tid. I mellomtiden vokser gjelden i stedet for å synke. Den tålmodigheten koster.
I tillegg gir banken to løfter som følger med et ekte seniorlån: du får bo i boligen så lenge du vil, og du skal aldri skylde mer enn boligen er verdt. Skulle boligprisene falle eller lånet vokse forbi verdien, er det banken som dekker differansen. Den garantien har en pris, og den prisen ligger inne i renten. Du kan lese mer om forbrukervernet og kravene til långivere hos Finanstilsynet.
Nominell og effektiv rente på seniorlån
Den nominelle renten er grunnrenten på selve lånet, mens den effektive renten også tar med gebyrer og kostnader. Den effektive renten er alltid høyere, og det er den du bør sammenligne bankene på.
Når en bank oppgir en rente, er det lett å bare feste blikket på det ene tallet. Men den nominelle renten forteller bare halve historien. Rundt et seniorlån kommer det gjerne kostnader til takst av boligen, etablering av lånet og tinglysing. Alt dette er penger du betaler for å få lånet, selv om det ikke kalles rente.
Den effektive renten samler grunnrenten og disse kostnadene i ett tall, slik at du ser hva lånet faktisk koster deg. To banker kan reklamere med nesten lik nominell rente, men ende ganske ulikt når gebyrene regnes med. Sammenligner du på effektiv rente, sammenligner du epler med epler.
Nominell rente
Renten på selve lånebeløpet, uten gebyrer. Et greit utgangspunkt, men den viser ikke hele kostnaden.
Effektiv rente
Grunnrenten pluss gebyrer som etablering, takst og tinglysing, samlet i ett tall. Alltid høyere, og det tallet du bør sammenligne på.
Uavhengige oversikter over renter og kostnader på lån finner du hos Finansportalen, som drives av Forbrukerrådet. Der kan du se hva ulike aktører tilbyr, uten at noen prøver å selge deg noe.
Slik vokser renten når den samles opp
Fordi du ikke betaler rentene underveis, legger de seg oppå hverandre, og etter hvert beregnes det rente også av renten som allerede har samlet seg. Det er dette som kalles renters rente, og det får lånet til å vokse raskere jo lenger tiden går.
La oss ta et enkelt, tenkt regneeksempel, kun for å vise mekanikken. Tallene under er oppdiktede runde tall, ikke en faktisk rente vi lover deg.
Si at du frigjør 1 000 000 kr. Det første året beregnes renten av denne millionen. Siden du ikke betaler den, legges den til lånet, og året etter beregnes renten av en litt større sum. Nå betaler du altså rente av både det opprinnelige lånet og fjorårets rente. Slik fortsetter det, år etter år.
Rentene begynner å tjene renter på seg selv.
I begynnelsen skjer det rolig og nesten umerkelig. Men effekten bygger seg opp. Der et vanlig lån krymper for hvert år, gjør et seniorlån det motsatte, og veksten går fortere og fortere mot slutten. Over noen tiår kan gjelden bli vesentlig større enn det du opprinnelig hentet ut. Nøyaktig hvor mye avhenger av renten banken setter og hvor lenge lånet løper.
Dette er ikke ment å skremme, men å gjøre bildet ærlig. For mange er friheten lånet gir her og nå verdt det. Poenget er at du går inn i det med åpne øyne, og gjerne har snakket med familien om hva som blir stående igjen til slutt.
Blant søknadene vi selv mottok fra folk over 60 år i sommer, ønsket en typisk søker å frigjøre rundt 364 000 kr, som var medianen i materialet. Det er et håndterbart beløp i utgangspunktet. Men nettopp fordi rentene får ligge og samle seg, er det verdt å be rådgiveren vise hva akkurat den summen kan vokse til over de neste tiårene, med bankens faktiske rente. Styringsrenten, som påvirker hva bankene tar, følger du hos Norges Bank.
Vil du se hva rentene betyr i din situasjon?
En rådgiver regner på boligverdien din, viser hvordan lånet kan utvikle seg over tid med bankens faktiske rente, og sier ærlig fra hvis noe annet passer bedre. Samtalen er gratis og forplikter deg til ingenting.
Hva bestemmer renten du får
Den nøyaktige renten settes individuelt av banken, og du får den oppgitt i bankens eget representative eksempel før du bestemmer deg.
Renten er som regel flytende, altså at den følger rentenivået i markedet og kan gå både opp og ned mens lånet løper. Nettopp fordi den varierer med tiden, holder vi oss unna å love en fast prosent her. Et tall vi skrev ned i dag, ville uansett vært utdatert i morgen. Flere forhold spiller inn på hvor du havner.
Dette veier banken når renten settes
- Rentenivået i markedet. Grunnlaget for all utlånsrente svinger med styringsrenten og bankenes kostnader.
- Boligen og beliggenheten. En bolig som er lett å selge videre gir banken lavere risiko, og det kan slå positivt ut.
- Alderen din. Den påvirker hvor lenge lånet ventes å løpe, og dermed hvor stor andel av verdien banken låner ut.
- Hvor mye du frigjør. Størrelsen på lånet i forhold til boligverdien er med på å avgjøre betingelsene.
- Hvilken bank du velger. Vilkårene varierer, og derfor lønner det seg å sammenligne flere tilbud framfor å ta det første.
Fordi bankene vekter dette ulikt, kan renten og gebyrene sprike fra tilbud til tilbud. Det er en god grunn til å hente inn mer enn ett. Vi henter inn tilbud fra flere banker for deg, slik at du kan sammenligne på effektiv rente ett sted, helt gratis og uforpliktende.
Ofte stilte spørsmål om renter på seniorlån
De vanligste spørsmålene om hvordan renten på et seniorlån fungerer, besvart rett fram.
Nei. På et ekte seniorlån betaler du verken renter eller avdrag så lenge du bor i boligen. Renten beregnes, men den legges til lånet i stedet for å kreves inn. Hele beløpet med de oppsamlede rentene gjøres opp den dagen boligen selges.
Fordi banken ikke får løpende nedbetaling og bærer risikoen over lang tid. Banken låner ut penger uten å få noe tilbake før boligen en gang selges, og garanterer samtidig at du aldri skylder mer enn boligen er verdt. Den ekstra risikoen prises inn i en litt høyere rente.
Den nominelle renten er grunnrenten på selve lånet. Den effektive renten inkluderer i tillegg gebyrer og kostnader, som etablering, takst og tinglysing. Den effektive renten er alltid høyere, og det er den du bør sammenligne banker på.
Renten på et seniorlån er som regel flytende. Det betyr at den følger rentenivået i markedet og kan gå både opp og ned gjennom låneperioden. Nøyaktig sats settes individuelt av banken og oppgis i bankens representative eksempel.
Fordi rentene samler seg opp år for år, vokser lånet gradvis, og en større del av boligverdien går til å dekke det når boligen selges. Da blir det mindre igjen til arvingene. Hvor mye avhenger av renten og hvor lenge lånet løper, og det er et fint tema å ta opp med familien i god tid.
Den nøyaktige renten får du i bankens eget representative eksempel før du bestemmer deg. Uavhengige oversikter over renter og kostnader finner du hos Finansportalen, som drives av Forbrukerrådet.
«Renten ligger litt over et vanlig boliglån, og det er det en grunn til: banken venter på pengene sine i mange år uten å få noe inn underveis. Mitt beste råd er å alltid be om den effektive renten, for det er der hele kostnaden faktisk står.»
Fagansvarlig hos Seniorlån
Fagansvarlig og kvalitetssikrer
Edmund William Ellingsen
Daglig leder og partner i Zen Finans
Edmund kvalitetssikrer det faglige innholdet på Seniorlån. Han jobber til daglig med bank, lån og privatøkonomi, og er opptatt av at eldre boligeiere skal forstå hele bildet før de bestemmer seg.
«Et seniorlån kan gi trygghet og frihet i alderdommen, men bare når man forstår hele bildet. Derfor bruker vi god tid på å forklare, ikke å selge.»Edmund William Ellingsen
Lurer du på hva renten blir for deg?
Fyll ut et kort skjema, så ringer en rådgiver deg opp for en rolig og uforpliktende prat. Du får regnet på hva du kan frigjøre og hva det vil koste, og bestemmer selv om du vil gå videre.